服装创业者必看 如何评估店铺价值

  2011-04-25 16:28:19  来源:新浪网  

    经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

    商铺属于生财工具,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

    我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等等。

    一般而言,场地成本占其总成本的1/5至1/4.对于一个10平方米的服装铺而言,若平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算,净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

    当然,刚才的算法是静态的,适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。

    评估商铺的价格,也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍,因为即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。

    什么是好的商铺物业?

    具有如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。

编辑:徐远尘
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