今天在这里做演讲的，只有我们一家公司，我们是一家纯粹的外资独资公司，我不知道可能有多少人听过我们这家公司？从国际上来讲我们HVS是一家起源于美国的酒店咨询公司，我们的业务全部是围绕着酒店和服务而来，在美国我们有三个牌子，以HVS就叫酒店咨询公司，我们的老总在美国的酒店业是最资深的人，因为他在70年代创立了酒店的评估方式，他把这个评估方式引入到了美国证券联交所，如果今天你去美国或者在新加坡上市，基本上如果是酒店板块的企业上市，所用的评估系统都是由我们HVS所创造的。
 
　　另外各位如果在国际管理公司管理过的经验的话，你会发现他们目前来讲，通常都会做一种客房业的分析，最早的时候，因为酒店其实是一个比较独特的行业，它其实从投资的领域，我可能讲的偏投资，酒店从投资的领域来讲，我们不断跟两方面的人打交道，一方面就是我们的业主，就是有房地产背景的人，另外就是我们的管理人员，我们可能是从法国，从瑞士从美国一些优秀的酒店管理学校毕业的高管，他们可能有了十几年的管理经验，我觉得在酒店这个行业，如果要想做的，做个职业经理人做得比较杰出，做得在行业里比较杰出这两方面的知识都是必须的。
 
　　对于做HVS就是我们专门做酒店咨询这一块，另外一块我们还有一个公司叫HWE，是美国老板在创立的投资基金，目前我们已经投资了四星级到五星级酒店，另外HVS已经把HWE在美国作为一个特殊的酒店管理品牌做资产管理，你可能看不到是HVS酒店，很多的酒店后面都写他的资产管理是HVS做的，所以我们主要的业务是三块。
 
　　今天我主要是跟大家分享一下投资的经验，我进入酒店的行业可能都不如各位资深，目前我是HVS上海公司的高级经理也是中国区的负责人。我讲的题目是酒店投资价值的评定。

　　主要是从三个方面来讲，第一讲如何来评估这个酒店，这是一个酒店在市场上值多少钱，如果你的老板一天问你，因为我们有很多做副总，做酒店总经理，可能最初是做销售，做客房，升为副总成为老总，最后可能到了管理公司，最后到了开发商做业主代表，最后可能到了酒店投资集团，很多的人职业历程大概是这样，可能等你到了业主代表，或者到了投资集团的时候，经常会问的问题，如果说海航今天在比利时或者是布鲁塞尔买一个酒店，它值多少钱，第一部分简单地介绍一下，怎么判断一个酒店大概值多少钱，有些什么方式，对于房地产知识的人这部分比较容易了解。
 
　　第二部分我们HVS每年在美国在欧洲和亚洲都会公布评估指数，这个评估指数会告诉我们投资人在北京、上海、新加坡、在东京买一个五星级酒店值多少钱，这各指数已经有20多年的历史了。

　　在今天的市场上不光是酒店管理公司的品牌进来了，其实一些酒店的投资者也进来了，他们可能是以大型的私募基金进来，也有可能是投资银行下面专门设一个酒店投资基金，如果是私募基金在去年其实我们有替海航引进了一个战略投资者，在世界范围来讲，去年还有两个比较大的成交，在这两个成交都会看到HVS在做投资的角色。
 
　　我们先讲第一部分，一个酒店我们通常是怎么判断它的价值。通常来讲，有很多基金找到我们，因为在他们收购酒店，我们后面会给一些案例，在目前的中国在上海、北京、广州一线城市来讲，如果你拥有一家很好的酒店，在这个市场上会有很多的资本追逐者，特别是你这家酒店如果有良好的架构，你的酒店在市场上的价值会超过你的价值，基金找到我们做评估，一般上市场上专门做评估的大型机构所采用的方式基本上四种，第一种收入速算法，也就是市场比较法，比较简单的一个直观的概念，就像我们在买房子，可能你在这个小区大概是20层你想买1601，在这个情况下最好的参考的对象就是1603。
 
　　这就构造了一个收入比较法的基础，但是酒店来讲会比住宅复杂很多，因为住宅我们讲，住宅和商户通常是一个同治化的产品，异治化非常的明显。